宅建試験で頻出なのが「手付解除」。
しかもややこしいのが、
契約成立後でも解除できる
という点。
ここが理解できていないと、必ずひっかけられます。
今回は、宅建士受験生向けにスッキリ整理します。
目次
手付とは？
売買契約の際に、
買主が売主に交付する金銭を「手付」といいます。
民法では、特に定めがなければ
解約手付と推定されます。
つまり、
✔ 買主は手付を放棄すれば解除可能
✔ 売主は手付の倍額を返せば解除可能
という制度です。
手付解除とは？
手付解除とは、
手付金を使って契約を解除すること
ただし重要なのは、
「相手方が履行に着手するまで」
という条件。
ここが最大の試験ポイントです。
イメージしやすいシチュエーション①
売買契約成立。
買主が100万円の手付を支払った。
その後、
買主：「やっぱりやめます」
まだ売主が何もしていなければ、
👉 手付100万円を放棄すれば解除可能。
これが手付解除です。
イメージしやすいシチュエーション②（履行開始）
契約成立後、
売主が建物の引渡準備を開始。
登記手続きにも着手。
この段階で買主が解除したいと言っても、
👉 もう手付解除はできません。
なぜなら、
履行に着手したから
です。
試験で問われるポイント
① 契約成立後でも可能
契約が成立しても、
履行前なら解除可能。
② 履行の開始とは？
- 代金の一部支払い
- 引渡準備
- 登記申請
などが該当する場合があります。
③ 手付の倍返し
売主が解除する場合、
👉 手付の倍額を返還
これも頻出。
よくあるひっかけ問題
❌ 契約成立後は手付解除できない
→ 誤り
❌ 履行の開始後も解除できる
→ 誤り
❌ 手付は必ず解約手付である
→ 原則は推定（特約で変更可）
35条・37条との関係整理
| タイミング | 内容 |
|---|---|
| 契約前 | 35条書面 |
| 契約成立 | 法的拘束発生 |
| 契約成立後（履行前） | 手付解除可能 |
| 履行開始後 | 手付解除不可 |
この流れを覚えるだけで得点できます。
消費者保護との関係
手付解除は、
契約直後の後悔を救済する制度
ともいえます。
ただし、
履行開始後は信頼保護が優先されます。
この“バランス”が出題の本質です。
手付解除に関連する用語一覧
- 解約手付
- 履行の開始
- 倍返し
- 債務不履行
- 契約成立
- 解除権
- 違約金
- 損害賠償
- 契約不適合責任
- 手付金
まとめ｜宅建受験生が押さえるべきこと
手付解除とは、
👉 履行前なら解除可
宅建対策としては、
✔ 契約成立後でも可能
✔ 履行開始が分岐点
✔ 売主は倍返し
ここを押さえれば確実に得点源になります。